Steuern für Vermieter: Was Sie absetzen können

Bei der Steuer entscheidet die Sortierung. Wer Belege über das Jahr richtig zuordnet, holt sich einen erheblichen Teil seiner Ausgaben zurück – und spart dem Steuerberater Stunden.

Einnahmen und Werbungskosten

Versteuert wird der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten. Als Werbungskosten abziehbar ist grundsätzlich alles, was durch die Vermietung veranlasst ist: Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Kontoführung, Reparaturen, Fahrten zum Objekt, Mitgliedsbeiträge in Eigentümervereinen, Kosten für Anzeigen bei Neuvermietung sowie Rechts- und Beratungskosten.

Abschreibung des Gebäudes

Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben, der Grund und Boden nicht. Für Wohngebäude gelten je nach Fertigstellungsjahr unterschiedliche Sätze; für Neubauten bestehen zeitlich befristete Sonderregelungen. Wichtig ist eine belastbare Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude – sie bestimmt die Abschreibung für Jahrzehnte.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten

Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung sofort abziehbar, größere Beträge können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Herstellungskosten dagegen erhöhen die Bemessungsgrundlage und wirken nur über die Abschreibung. Vorsicht bei Maßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen sie 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.

Betriebskosten und Vorauszahlungen

Die von Mietern gezahlten Vorauszahlungen sind Einnahmen, die von Ihnen gezahlten Kosten sind Werbungskosten – Nachzahlungen und Guthaben wirken im Jahr des Zu- oder Abflusses. Deshalb lohnt eine Jahresaufstellung, die Einnahmen, Ausgaben und Abrechnungssalden pro Objekt saubere gegenüberstellt.

Was die Verwaltung dazu beiträgt

Verwaltungshonorare sind vollständig als Werbungskosten abziehbar; auch die Kosten für die Immobilien-Buchhaltung gehören dazu. Der eigentliche Vorteil ist aber die Struktur: Wenn Belege, Abrechnungen und Zahlungsströme pro Objekt geordnet vorliegen, wird aus der Steuererklärung eine Übertragung statt einer Rekonstruktion.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung Ihres Einzelfalls stehen Ihnen die Beratungsangebote des Vereins Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zur Verfügung.