Liquidität

Vorauszahlungen anpassen – statt jedes Jahr nachzufordern

Gestiegene Energie-, Versicherungs- und Entsorgungskosten treffen Vermieter doppelt: Sie zahlen die höheren Rechnungen sofort, bekommen das Geld aber erst mit der Abrechnung des Folgejahres. Wer die Vorauszahlungen nicht nachzieht, finanziert seine Mieter vor.

Warum zu niedrige Vorauszahlungen teuer sind

Eine Nachzahlung von mehreren hundert Euro kommt für viele Haushalte unerwartet. Die Folge sind Ratenzahlungswünsche, Widersprüche und im schlechteren Fall Zahlungsausfälle – ausgerechnet bei dem Teil der Miete, der bereits als Kosten bei Ihnen angefallen ist. Angemessene Vorauszahlungen verteilen die Belastung auf zwölf Monate, senken das Ausfallrisiko und ersparen beiden Seiten die unangenehme Diskussion.

Wann eine Anpassung möglich ist

Grundlage ist eine formell wirksame Abrechnung: Erst wenn diese vorliegt und abgerechnet wurde, können Vorauszahlungen für die Zukunft auf eine angemessene Höhe angepasst werden. Der Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung – nicht eine Prognose ins Blaue. Ein moderater Sicherheitszuschlag auf absehbare Kostensteigerungen ist üblich, muss aber begründbar bleiben. Umgekehrt gilt das Prinzip auch bei Guthaben: Sind die Vorauszahlungen dauerhaft zu hoch, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

So gehen Sie vor

Abrechnung erstellen und zustellen. Die Anpassung setzt eine wirksame Abrechnung voraus.
Neue Vorauszahlung berechnen. Ergebnis der Abrechnung durch zwölf, gegebenenfalls plus nachvollziehbarer Zuschlag für bekannte Kostensteigerungen.
Schriftlich erklären. Anpassungsverlangen mit Höhe, Herleitung und Zeitpunkt, zu dem der neue Betrag zu zahlen ist – idealerweise gemeinsam mit der Abrechnung.
Zahlungseingang überwachen. Dauerauftrag und SEPA-Mandate laufen häufig weiter mit dem alten Betrag; ohne Kontrolle entsteht eine schleichende Unterdeckung.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung zahlt monatlich 150 € Vorauszahlung, also 1.800 € im Jahr. Die Abrechnung ergibt tatsächliche Kosten von 2.280 € – eine Nachzahlung von 480 €. Die angemessene neue Vorauszahlung liegt bei 190 € (2.280 € ÷ 12). Wird zusätzlich eine bekannte Erhöhung der Heizkosten von zehn Prozent berücksichtigt, sind rund 205 € vertretbar. Ohne Anpassung entsteht im Folgejahr erneut eine Nachzahlung in vergleichbarer Höhe.

Was in der Praxis schiefgeht

→Die Anpassung wird mündlich angekündigt und nie schriftlich erklärt.
→Der neue Betrag wird als „Mieterhöhung“ bezeichnet – das ist rechtlich etwas anderes.
→Die Abrechnung ist fehlerhaft; damit fällt auch die Anpassung in sich zusammen.
→Der Zuschlag ist zu hoch angesetzt und nicht herleitbar.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Für die rechtliche Bewertung Ihres Einzelfalls stehen Ihnen die Beratungsangebote des Vereins Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zur Verfügung.