Modernisieren und die Miete anpassen

Eine Modernisierung verbessert das Objekt und kann die Miete dauerhaft anheben. Der Weg dorthin ist formstreng – und die häufigste Fehlerquelle liegt in der Abgrenzung zur Instandhaltung.

Modernisierung oder Instandhaltung?

Instandhaltung erhält den vertragsgemäßen Zustand und ist nicht auf die Miete umlegbar. Modernisierung spart Energie, spart Wasser, erhöht den Gebrauchswert nachhaltig oder verbessert die Wohnverhältnisse dauerhaft. Wird ein 40 Jahre altes Fenster gegen ein modernes getauscht, steckt in der Maßnahme beides: Der Instandhaltungsanteil – also der ohnehin fällige Ersatz – muss herausgerechnet werden, bevor Sie umlegen.

Die Ankündigung

Modernisierungsmaßnahmen sind spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen: Art und Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten. Eine unvollständige Ankündigung verschiebt die Erhöhung – und gibt dem Mieter in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht.

Duldung und Härtefall

Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden. Er kann Härtegründe geltend machen – etwa Alter, Krankheit oder eine untragbare künftige Belastung; diese sind bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung mitzuteilen. Während der Bauarbeiten kann eine Mietminderung berechtigt sein; bei energetischer Modernisierung ist sie für die ersten drei Monate ausgeschlossen.

Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Von den umlagefähigen Kosten dürfen jährlich acht Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen – bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter um höchstens zwei Euro. Öffentliche Zuschüsse sind abzuziehen.

Rechnen, bevor gebaut wird

Kalkulieren Sie vorab drei Zahlen: den umlagefähigen Anteil nach Abzug von Instandhaltung und Fördermitteln, die daraus folgende neue Miete und die Amortisationsdauer. Erst dann zeigt sich, ob die Maßnahme wirtschaftlich ist – und ob sie im Objekt am Markt durchsetzbar bleibt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung Ihres Einzelfalls stehen Ihnen die Beratungsangebote des Vereins Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zur Verfügung.