Mietvertrag abschließen: Die Klauseln, auf die es ankommt

Kaum eine Entscheidung wirkt so lange nach wie der Mietvertrag. Wer hier sauber arbeitet, spart sich Jahre später Diskussionen – und im Streitfall den Prozess.

Vertragsparteien vollständig benennen

Alle Personen, die einziehen und Miete schulden sollen, gehören namentlich in den Vertrag. Wer später fehlt, haftet auch nicht – und eine Kündigung muss immer allen Mietparteien zugehen. Bei Paaren ohne Trauschein und bei Wohngemeinschaften lohnt der Blick, ob alle als Hauptmieter oder nur eine Person mit Untermieterlaubnis geführt werden soll. Beides ist möglich, hat aber unterschiedliche Folgen für Haftung und Kündigung.

Mietzeit und Kündigung

Der unbefristete Vertrag ist der Regelfall. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund wirksam – etwa Eigenbedarf nach Ablauf oder geplanter Umbau –, und der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet. Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit lassen sich vereinbaren, sind aber zeitlich begrenzt zulässig.

Miete und künftige Anpassungen

Sie können die Miete frei vereinbaren, soweit keine Mietpreisbremse greift. Für die Zukunft haben Sie drei Wege: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Staffelmiete mit festen Stufen oder eine Indexmiete, die dem Verbraucherpreisindex folgt. Staffel- und Indexmiete schließen die Erhöhung nach Vergleichsmiete aus – die Entscheidung sollte also zum Objekt passen und nicht dem Zufall der Vorlage überlassen bleiben.

Betriebskosten korrekt umlegen

Ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es keine Umlage. Der Vertrag sollte die umlagefähigen Kosten benennen oder auf die Betriebskostenverordnung verweisen, den Verteilerschlüssel festlegen und die Höhe der Vorauszahlungen regeln. Prüfen Sie auch, ob Sonstige Betriebskosten aufgeführt sind, die Sie tatsächlich abrechnen wollen – etwa Wartung von Rauchwarnmeldern oder Dachrinnenreinigung.

Kaution, Hausordnung, Schönheitsreparaturen

Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und darf in drei Raten gezahlt werden; sie ist getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Die Hausordnung wird als Anlage Vertragsbestandteil. Bei Schönheitsreparaturen ist Vorsicht geboten: starre Fristen, Endrenovierungsklauseln und Vorgaben zur Farbwahl sind regelmäßig unwirksam – und eine unwirksame Klausel führt dazu, dass die Pflicht vollständig bei Ihnen bleibt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung Ihres Einzelfalls stehen Ihnen die Beratungsangebote des Vereins Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg zur Verfügung.